LogoThai.COM

LOGOthai.com

เด็ดกลโกงที่ดิน


เรื่องการหลอกลวง โกงที่ดิน ในกรณีต่าง ๆ มีให้ได้ยินกันอยู่บ่อย ๆ และก็มีมาตลอดตั้งแต่อดีต ถึงปัจจุบันอนาคตก็คงยังมีอยู่ถ้าเราไม่เรียนรู้ หาวิธีป้องกัน  โดยเฉพาะในแหล่งที่ที่ดินเป็นแหล่งท่องเที่ยวชั้นนำเช่น หัวหิน สมุย ภูเก็ต เชยงใหม่ ซึ่งกลโกงที่ดินมีอยู่หลายลักษณะรวบรวมไว้ให้พึ่งระวังกันไว้ดังนี้
1. กลโกงจากเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์
2. กลโกงจากผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการ
3. กลโกงจากบุคคลภายนอกหรือตัวแทนนายหน้าค้าที่ดิน


เรามาดูกลโกงอันดับแรกกันว่ามีกี่แบบ

กลโกงจากเจ้าของที่ดินหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์

1. เจ้าของที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินนำโฉนดของตนไปประกันเงินกู้กับผู้อื่น  โดยไม่ได้จดทะเบียนแล้วมาแจ้งขอรับใบแทนโฉนดต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยอ้างว่าโฉนดเดิมสูญหายไป  เมื่อได้รับใบแทนโฉนดแล้วจึงนำไปจดทะเบียนขาย ขายฝากหรือจำนองกับผู้อื่น

2. เจ้าของที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินทำสัญญาซื้อขายที่ดินรับเงินไปแล้วบางส่วนหรือทั้งหมด  ให้ผู้อื่นครอบครองที่ดินก่อนแล้วจะโอนกรรมสิทธิ์ให้ภายหลัง  ต่อมาเจ้าของที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ได้นำโฉนดไปจดทะเบียนให้แก่ผู้อื่นอีก

3. เจ้าของที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหลอกลวงผู้ซื้อ  โดยการชี้ที่ดินที่ขายไว้ผิดกับความจริง เช่นสภาพท่ดินจริงอยู่ไกลถนน ไกลแม่น้ำ หรือสภาพที่ดินเป็นถนน หรือถูกน้ำเซาะพังหาย หรือเป็นบ่อน้ำไปแล้ว หรือจำนวนที่ดินไม่ครบ  เวลาพาผู้ซื้อไปดูที่ดินจะชี้ที่ดินแปลงอื่นที่อยู่ใกล้ถนนหรือใกล้น้ำ หรือที่ดินที่ดูดีมีราคากว่าแทน

4. เจ้าของที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแบางขายที่ดินเป็นแปลง ๆ โดยวิธีผ่อนชำระจะมีการนัดจดทะเบียนโอนกันเมื่อชำระหมดแล้ว และเจ้าของที่ดินหรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้นำที่ดินแปลงเดี่ยวกันไปขายให้ผู้ซื้อคนอื่นผ่อนอีก เมื่อผ่อนเสร็จปรากฎว่าที่ดินโอนเป็นของผู้อื่นไปแล้ว



กลโกงจากผู้จัดสรรที่ดินหรือเจ้าของโครงการจัดสรร

1. ผู้ทุจริตอ้างตัวเป็นผู้จัดสรรที่ดินหรือสร้างบ้านจัดสรร ซึ่งเรื่องนี้ผู้ทุจริตได้กำหนดท่ดินผืนนึ่ง ที่ดูแล้วว่าเจ้าของไม่ได้มาดูหรือทราบเรื่องราวที่เกิดขึ้น  จากนั้นก็ปักป้ายประกาศว่าจะมีโครงการจัดสรร เปิดเป็นสำนักงานชั่วคราว  ลงทุนพิมพ์โฆษณาเปิดให้จอง โดยให้วางเงินจองราคาถูก ๆ ผู้คนก็แห่กันไปจอง แถมผ่อนเป็นเป็นงวด ๆ แล้วก็มี  แต่บ้านก็ไม่ได้สร้างจริงซักที  เมื่อได้รับเงินจนพอใจหรือเห็นท่าไม่ดีก็จะเชิดเงินหายไป  ปล่อยให้เจ้าของที่ซึ่งไม่รู้เรื่องรับหน้าเสื่อไป

2. ผู้ทุจริตสร้างหมู่บ้านจัดสรร แต่ไม่ทำตามที่ประกาศโฆษณาไว้  ในเรื่องนี้ได้มีการสร้างหมู่บ้านจัดสรรกันจริง  และได้มีโฆษณาว่าจะตัดถนนให้ สร้างสวนสาธารณะ สนามเด็กเล่น ฯลฯ และเมื่อโครงการเสร็จเรียบร้อย  ได้นำถนนหรือสวนสาธารณะไปทำอย่างอื่น เช่นให้คนอื่นเช่าทำตลาด หรือเอาที่ดินทรัพย์ส่วนกลางไปจำนองพอหลุดจำนองถูกยืด ชาวบ้านที่ซื้อโครงการก็ไม่มีทางออก



กลโกงจากบุคคลภายนอกหรือตัวแทนนายหน้าค้าที่ดิน

1. ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือขโมยเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแก้ไขชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้เป็นชื่อตน แล้วนำไปประกันเงินกู้หรือทำสัญญาจะซื้อจะขายกับผู้อื่น เรื่องนี้จะมีปัญหาก็คือผู้ทุจริตเอาไปทำสัญญาเงินกู้  โดยไม่ได้จอทะเบียนกับที่ดิน หรือเอาไปทำสัญญาจะซื้อจะขายรับเงินมัดจำไปก่อน

2. ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือขโมยเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วทำใบมอบอำนาจปลอมชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ขายให้ผู้อื่นไปหรือทำทีขอยืมโฉนดจากเจ้าของที่ดินไปดูเพื่อช่วยหาผู้ซื้อ  หรือขอไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินเสร็จแล้วก็ทำโฉนดปลอมคืนให้เจ้าของที่ดินไป  เรื่องนี้โดยมากมักเกิดจากบุคคลใกล้ชิดหรือคนในครอบครัว

3. ผู้ทุจริตหลอกลวงเอาโฉนดที่ดินและใบมอบอำนาจของผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ลงชื่อไว้โดยไม่ได้กรอกข้อความใด ๆ โดยเจ้าของกรรมสิทธิ์มอบอำนาจให้จำนองหรือขอสอบเขตที่ดิน  แต่ผู้รับมอบทุจริตเอาไปขายหรือขายฝาก

4. ผู้ทุจริตหลอกลวงหรือขโมยเอาโฉนดที่ดินของผู้อื่นมาแล้วปลอมตัวว่าเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินมาจดทะเบียนขายเรื่องนี้ผู้ทุจริต ต้องสามารถเซ็นชื่อให้เหมือนเจ้าของโฉนดได้ดี แถมมีบัตรประชาชนของเจ้าของที่ดินตัวจริงมาแสดงด้วยซึ่งมันก็คือบัตรปลอม  ตัวเจ้าหน้าที่เองก็อาจจะตรวจสอบผิดพลาดเนื่องจากมีประชาชนติดต่อใช้บริการกันมาก

5. ผู้ทุจริตกระทำตัวเป็นนายหน้าวิ่งเต้นขายที่ดินให้แก่เจ้าของที่ดิน โดยขอค่านายหน้าแล้วหลอกให้เจ้าของที่ดินเซ็นสัญญามัดจำผูกมัดให้โอนที่ดินให้ก่อน  โดยชำระเงินแต่บางส่วนที่เหลือมาชำระภายหลังแล้วสมคบกับผู้ซื้อ ผู้รับจำนอง หรือผู้รับซื้อฝาก เมื่อโอนกันเรียบร้อนแล้วก็ไม่ชำระเงินส่วนที่เหลือ  เรื่องมักเกิดกับเจ้าของที่ดินที่อายุมาก ๆ มักหลงคารมพวกนี้ง่าย

6. ผู้ซื้อไม่ยอมชำระราคาให้ครบถ้วนเมื่อได้รับการโอนกรรมสิทธิ์เรียบร้อยแล้ว  หรือนำที่ดินที่มีการตกลงจะซื้อจะขายกับเจ้าของกรรมสิทธิ์ไปขายให้บุคคลอื่นโดยที่ตนได้รับส่วนกำไรจากการขาย เรื่องนี้ไม่ค่อยจะเกิดขึ้นเท่าไหร  เพราะการชำระค่าที่ดินในปัจจุบันจะจ่ายเป็น แคชเชียร์เช็ค


วิธีป้องการ กลโกง การหลอกลวงเกี่ยวกับที่ดิน

บัญญัติ 10 อย่างเพื่อการป้องกัน

1. การเก็บรักษาโฉนดที่ดิน หรือ น.ส.3
เจ้าของที่ดินหรือเจ้าของกรรมสิทธิ์ต้องเก็บรักษาเอกสารของตนไว้ในที่ปลอดภัยอย่าให้หายหรือถูกขโมยไปเป็นอันขาด  และเมื่อเอกสารสิทธิ์หายไปให้รีบแจ้งความโดยเร็ว  และให้ไปพบเจ้าพนักงานที่ดินเพื่อขอออกฉบับใหม่

2. อย่าหลงเชื่อบุคคลอื่นที่ขอยืมโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ เพราะบางครั้งคนที่รู้จักดีหรือแม้กระทั่งพี่น้อง ลูกหลานจะมาพูดจาหว่านล้อมขอยืมโฉนดเพื่อเอาไปให้คนโน้น คนนี้ดู เพื่อจะขายหรือจำนอง แต่กลับเอาไปทำอย่างอื่นแทน

3. อย่าเซ็นชื่อในใบมอบอำนาจที่ไม่มีการกรอกข้อความครบถ้วน  ถ้าจะทำนิติกรรมเรื่องใดก็ให้เขียนลงไปในใบมอบอำนาจให้ชัดเจน  โดยใบมอบอำนาจจะต้องลงรายละเอียดให้ชัดเจนเรียบร้อยทุกิย่างก่อนที่จะเซ็นมอบอำนาจให้ผู้ใดไป

4. อย่าหลงเชื่่อนายหน้า เพราะนายหน้าบางรายหวังผลประโยชน์ตนเป็นใหญ่  ไม่คำนึงถึงอะไรทั้งสิ้นความเสียหายอาจเกิดได้ทุกเวลา  ทางที่ดีควรติดต่อกับเจ้าของที่ดิน หรือผู้ซื้อบ้างไม่ใช้ติดต่อผ่านนายหน้าอย่างเดียว

5. ผู้รับมอบอำนาจต้องเป็นผู้ที่ไว้ใจได้  มีความประพฤติดีเชื่อถือได้  ไม่ควรมอบอำนาจให้กับผู้อื่นที่ไม่รู้จักมักคุ้นกันมาก่อน  และถ้าไม่จำเป็นจริง ๆ ควรไปติดต่อเรื่องที่ดินด้วยตนเองจะปลอดภัยกว่า

6. ต้องจดทะเบียนนิติกรรมต่อเจ้าพนักงานที่ดินตามที่กฎหมายกำหนด  อย่าทำสัญญากู้เงิน หรือขายฝากกันเองโดยรับมอบโฉนดไว้เป็นประกันเป็นอันขาด  เพราะโฉนดที่นำมาประกันอาจเป็นของปลอม หรืออาจจะไปแจ้งหายแล้วของฉบับใหม่แทนอีกก็ได้  และการทำนิติกรรมก็จะัไม่มีผลบังคับใช้ได้  ต้องทำกับเจ้าพนักงานที่ดินเท่านั้น

7. ต้องตรวจสอบที่ดินก่อนและตรวจสอบโฉนดที่ดิน หรือเอกสารสิทธิ์ด้วย  ก่อนจะซื้อ รับจำนอง หรือรับซื้อฝากที่ดิน  ควรไปตรจสอบดูที่ตั้งที่ดินก่อนว่าอยู่ตรงไหน หลักหมุดตรงกับเอกสารหรือไม่ สภาพเป็นอย่างไร  ราคารับได้มั๊ย แล้วก็ไปตรวจสอบเอกสารหลักฐานที่สำนักงานที่ดิน ระวาง ที่ตั้งที่ดินกับเจ้าพนักงานที่ดินว่าตรงกับที่เราไปดูมาหรือไม่

8.หมั่นตรวจสอบที่ดินของตนทั้งทางทะเบียน และตัวที่ดินจริง  ถ้าเจ้าของที่ดินไม่เคยทำการโอนหรือเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนเลย  ควรไปขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินอย่างน้อยปีละครั้ง  ดูว่าที่ดินของตัวเองยังเป็นของเราตามปกติหรือไม่  หลักฐานถูกต้องตามตั้นฉบับที่สำนักงานที่ดินมีหรือไม่  เพราะเคยมีการปลอมแปลง เอกสารต่าง ๆ มาจดทะเบียนกับเจ้าพนักงานที่ดิน กว่าเจ้าของตัวจริงจะรู้เรื่องที่ดินก็มีการโอนเปลี่ยนมือกับไปหลายทอดแล้ว  จากนั้นก็ต้องไปดูที่ดินจริง ๆ ของตนด้วยว่ามีใครเข้ามาทำอะไรกับที่ดินเราหรือไม่

9. การซื้อที่ดินจัดสรร ควรซื้อจากผู้ที่ไว้วางใจได้  การซื้อที่ดินจัดสรร  ควรซื้อจากเจ้าของที่ดินที่มีหลักฐานมั่นคง  เช่นมีธนาคารเป็นผู้คำ้ประกัน หรือให้สินเชื่อ  มีใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินจากทางราชการ  ดูให้ดีว่าใครเป็นเจ้าของที่ดิน  เพราะมีบ่อยครั้งที่ผู้จัดสรรไม่ใช่เจ้าของที่ดิน เมื่อผู้ซื้อผ่อนชำระค่าที่ดินหมดตามสัญญา เจ้าของที่ดินก็ไม่ยอมโอนที่ดินให้  เนื่องจากผู้จัดสรรไม่ได้จ่ายเงินให้แก่เจ้าของที่ดิน  เจ้าของที่ดินก็เลยไม่ยอมโอน

10. อย่าหลงเชื่อคำโฆษณาของผู้จัดสรร  หากเป็นการซื้อบ้านจัดสรรหรือที่ดินจัดสรร  ควรไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินว่า  โครงการจัดสรรที่ดินได้มีการจัดทำโครงการตามที่โฆษณาไว้หรือไ่ม่ เช่นการจัดสาธารณูปโภค บริการสาธารณะต่าง ๆ ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อ  และการซื้อขายที่ดินต้องไปจดทะเบียนต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่  อย่าหลงเชื่อผู้จัดสรรว่าทำสัญญาซื้อขายกันเองได้  และการแจ้งราคาซื้อขายควรแจ้งตามความเป็นจริง  เพราะทางปฏิบัติมักทำสัญญากันสองฉบับ  ฉบับนึ่งเป็นการซื้อขายที่ดิน  อีกฉบับเป็นสัญญาว่าจ้างปลูกสร้างบ้าน  แล้วไปจดทะเบียนเพียงสัญญาซื้อขายที่ดินสัญญาเดียว  ต่อมาก็เกิดปัญหาเรื่องหลักฐานทางทะเบียนบ้านว่าเป็นของผู้จัดสรร